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爱土拆迁律师:2018年没有房产证的房屋拆迁时怎么补偿?

近日,有网友提问说:“我家厢房建了20多年了,但是只有土地证,没有房产证,现在拆迁,是不是违建,那么拆迁补偿会不会比较低?能和正常的房屋拆迁一样的补偿标准么?”爱土拆迁律师团回复他,虽然没有房产证,但是有土地证,证上也有厢房的面积的话,那么房子就不是违建。但是没有登记,也未必是违建。要分情况,下面我们具体分析。

依据2008年 《中华人民共和国城乡规划法》的规定,违章建筑是指在城市规划内未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设影响城市规划的建筑。

(1)未申请或申请未获得批准,未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑;

(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑;

(3)擅自改变了使用性质建成的建筑;

(4)临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑。

如果没有土地证登记面积,那么要看当年您的房子有没有违建。如果当年没有违建,那么现在就不会被认定为违建。

而且,《城乡规划法》也是2008年才出台,所以法不溯及既往,以前没有违建,那么现在也不会认定为违建。20多年的存在历史,一直没有被认定违建的话,现在就不会认定违建了。这里就存在当场相关部门管理不规范,对于自建房没有登记,属于历史遗留问题,需要实事求是考虑群众的住房需求和合理诉求。如果遭遇拆迁,是可以要求同等合理公平的补偿的。

但是2008年以后的违建房屋,那么遇到拆迁,是很难获得补偿或者全额补偿的。如果是整体违建,那么极有可能房屋是没有补偿的。实际上,从2008年《城乡规划法》执行后,对于城乡建房的管理就已经非常严格了。

特别是农村农民自建农房,获得规划建设许可越来越难,很难审批下来。但是老百姓又有切实的居住需求,或者改善住房条件的需要,这两方面其实是有矛盾的。

一方面是伴随国民经济快速发展,老百姓收入越来越高,对于老旧房屋进行翻新或重建的现实需要;另一方面又是对于土地建设用地(宅基地)的严格管理。这导致了农村出现了很多所谓“违建房”,其实这些房子都是百姓居住的需要,等不及审批就自己建房了。我们也希望在这方面,会有一些合理的条例出台,科学处理这一对矛盾。

根据相关规定,各地征地拆迁补偿标准必须2-3年更新一次。当然,也有网友反映他们当地拆迁方在2018年拆迁,却仍然提供2014年的补偿标准。这是不合理的,是可以通过和拆迁方协调来提高补偿的。

同时也需要注意,补偿标准应当参考房屋征收公告发布之日当天当地同类房屋的市场价值。因此,大家在讨论拆迁补偿标准的时候,其实必须关注拆迁方何时发布的房屋征收公告。

农村房屋征收补偿标准,通常是由地方制定细化标准。《土地管理法》明确了对地上附着物也就是房屋的补偿。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定,县级以上地方人民政府要采取切实措施,使被征地农民生活水平不因征地而降低。使被征地农民的长远生计有保障。

通常来讲,就是您拿到手的补偿款是否能够确保您就近新建或购买一套和原有房屋同等规模大致面积装修的房屋。如果不能那么这个补偿就是不合理的。

城市房屋征收补偿标准,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

同时,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条也规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

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文/爱土拆迁律师团